Guida all’acquisto della Casa di Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato la sua guida all’acquisto della casa alle ultime normative. Se devi acquistare casa (ma anche venderla) seguendo la Guida 2022 avrai molto più chiaro quali comportamenti tenere e a cosa devi fare attenzione. Inoltre potrai sfruttare adeguatamente tutti i Bonus Casa che sono previsti per quest’anno.

Ad esempio nella guida sono state inserite le istruzioni e le novità sull’agevolazione per giovani under 36 per cui la Legge di Bilancio ha prorogato la scadenza al 31 dicembre 2022

La nuova guida per l’acquisto della prima casa è stata pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 12 gennaio 2022 ed è scaricabile dall’apposita sezione del portale dell’Amministrazione finanziaria.

La guida è rivolta agli acquirenti persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e si riferisce sia alle compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati.

Questo è l’indice del documento pubblicato dall’ AdE: come vedi se stai per acquistare casa, soprattutto se sarà un’abitazione principale, è consigliato leggerlo: non è lunghissimo (38 pagine in tutto), è scritto in un linguaggio semplice ed è molto utile per la compravendita.

1. INTRODUZIONE
2. PRIMA DELL’ACQUISTO È BENE
   1. Fare una verifica sui dati catastali e ipotecari
   2. Sapere perché si stipula il contratto preliminare
3. L’ACQUISTO DI UNA CASA: LE IMPOSTE
   1. Le imposte dovute quando si acquista da un’impresa
   2. Le imposte dovute quando si acquista da un privato
   3. La base imponibile per il calcolo delle imposte
   4. Il sistema del prezzo-valore
   5. La dichiarazione sostitutiva
4. L’ACQUISTO CON I BENEFICI “PRIMA CASA”
   1. Le imposte agevolate
   2. La base imponibile per il calcolo delle imposte
   3. I requisiti per avere le agevolazioni
   4. Quando si ha già una “prima casa”
   5. Il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”
   6. Quando si perdono le agevolazioni
5. LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA UNDER 36”
   1. In cosa consistono
   2. A chi spettano
   3. I requisiti oggettivi
   4. Mancanza dei requisiti e decadenza dalle agevolazioni
6. RISPOSTE AI QUESITI PIÙ FREQUENTI
7. PER SAPERNE DI PIÙ: NORMATIVA E PRASSI

Di alcuni di questi argomenti ne abbiamo già parlato più volte anche su questo blog.

Il prezzo-valore

Però non abbiamo mai parlato di Prezzo-Valore. La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali).

Dall’applicazione di questo criterio, introdotto nel 2006, derivano significativi benefici per chi acquista una casa. La sua finalità, infatti, è quella di assicurare, da un lato, trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall’altro, equità del relativo prelievo fiscale. Infatti, il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

Non tutti forse sanno che, in base a questa regola:

• la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato

• viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle entrate

• spetta per legge una riduzione degli onorari notarili.

LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA UNDER 36”

Un altro argomento relativamente nuovo sono le agevolazioni prima casa per i giovani sotto i 36 anni.

Il decreto legge n. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) ha introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”. Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022. La legge di bilancio 2022, infatti, ha prorogato di ulteriori sei mesi il termine originario del 30 giugno 2022 previsto dal decreto “Sostegni bis”.

La norma prevede i seguenti benefici:

• per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore. Il credito d’imposta può essere – portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito – utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato – utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928” (istituito con la risoluzione n. 62/2021)
• esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo. Come per gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anche quello di acquisto prima casa “under 36” è esente, inoltre, dall’imposta di bollo.

Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:

• non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato
• hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Leggi la guida di Agenzia delle Entrate per ulteriori informazioni.