Legge stabilità 2014: I soldi al notaio e non al venditore

La Legge di Stabilità 2014, di cui si è discusso tanto, è stata approvata, ma tra le moltissime norme che contiene alcune sono passate più sotto silenzio, oscurate da altre ritenute più importanti.

Così sta facendo notizia solo adesso una novità in tema di compravendita immobiliare che sta suscitando anche molte polemiche: i soldi versati dall’acquirente per l’acquisto di una casa al momento del rogito non andranno direttamente al venditore, ma ad un fondo gestito dal notaio.

Vediamo innanzitutto la norma, già in vigore dal 01/01/2014

LEGGE 27 dicembre 2013 n. 147

Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge di stabilità 2014) 

Art. 1.

63. Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:

[…….]

c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

64. La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.

65. Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.

66. Eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta. Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individuati dal decreto di cui al comma 67.

67. Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalità di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati.

Il venditore di un immobile quindi non riceverà subito il prezzo del bene venduto il giorno del rogito, come succedeva finora, ma gli importi saranno consegnati nelle mani del notaio che li dovrà versare su un conto corrente costituito per tale scopo.

Sarà poi autonomamente lo stesso notaio a trasmettere il denaro al venditore solo una volta che sarà stata effettuata la trascrizione dell’atto definitivo nei pubblici registri immobiliari.

La norma serve anche a tutelare il compratore in casi di truffa, quando ad esempio il venditore lo prometta anche ad altri acquirenti, riscuotendone il corrispettivo. Attendendo la registrazione del contratto invece il primo che trascrive l’atto prevale sugli altri evenutali acquirenti.

E’ forse un aspetto secondario, o giustificativo, rispetto all’intento principale di costituire un fondo i cui interessi finanzieranno alcune iniziative statali, dal credito agevolato al finanziamento della piccola e media impresa. Iniziativa lodevole senz’altro, ma alla fine finanziata dai fondi privati delle cessioni immobiliari.

La prima domanda che viene in mente come venditore rispetto a questa norma è: ma io ho bisogno di quei soldi . Se vendo casa per comprarne contestualmente un’altra più grande, non potrò farlo fino a che il notaio non provvederà allo svincolo del mio denaro.

E quando avverrà lo svincolo ? Nel testo di Legge si dice che il notaio “provvede senza indugio” che non dice nulla sui tempi effettivi. Speriamo che i regolamenti attuativi dispongano diversamente, con tempi rapidi e certi sulla restituzione del denaro al legittimo proprietario.