Entro e non oltre non vale nei preliminari di compravendita

Il contratto definitivo dovrà stipularsi avanti ad un notaio scelto dalla parte promissaria acquirente entro il ______________.

Così abbiamo scritto nel modello di preliminare di compravendita che abbiamo pubblicato su questo blog.

Non è proprio “entro e non oltre” solo perchè ritenevamo che per la grammatica italiana fosse una ripetizione, anche se di ampio uso nel linguaggio burocratico, ma il significato è lo stesso .

Le parti si impegnano a sottoscrivere un contratto definitivo davanti al notaio entro una certa data .

Sottoscrivendo un contratto, anche se in forma privata, con una scadenza palese e definita, penso che entrambi le parti capiscano la stessa cosa, cioè che superare il termine concordato comporta l’inefficacia del contratto .

Secondo una recente sentenza del Tribunale di Roma non è così, almeno per quanto riguarda i contratti di compromesso immobiliare.

Il semplice trovarsi oltre la data stabilita non significa automaticamente che viene meno la volontà di procedere al contratto definitivo, salvo espressa rinuncia delle parti.

Il fatto

Un privato proprietario di un terreno  dopo essersi vincolato con un contratto preliminare al trasferimento di proprietà ad una soc. immobiliare, aveva poi venduto direttamente lo stesso ad un altro privato.  Alle contestazioni della società a nulla sono valsi i tentativi di appigliarsi al fatto che fosse scaduto il termine previsto dal contratto per la stipula del definitivo, tanto che il venditore è stata condannato a restituire la caparra versata alla società immobiliare e a risarcire il danno da lucro cessante.

La sentenza

sentenza 6608 2016 tribunale di Roma

Il Tribunale ordinario di Roma, X sezione civile, ha emesso la sentenza n. 6608/2016 pubblicata il 01 aprile 2016, con cui stabilisce che “in mancanza di accordo per mutuo dissenso o di dichiarazione di recesso in forma scritta, deve ritenersi che il contratto preliminare del 6/8/2004 fosse ancora vigente tra le parti, con la conseguenza che l’alienazione a terzi dell’unità immobiliare che era stata promessa in vendita, costituisce un grave inadempimento.

Il giudice capitolino ha sancito che il vincolo tra le parti resta anche dopo lo scadere del termine convenzionalmente pattuito a meno che non risulti una volontà inequivocabile di ritenere, dopo tale momento, perduta l’utilità economica del contratto.

Recita la sentenza

Occorre infatti ricordare che,per condivisibile giurisprudenza, il termine per l’adempimento può essere
ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine, da condurre alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto
del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (cfr. Cass. Civ. Sez. II, n. 5797/2005; nello stesso senzo Cass. Civ. n. 3645/07)

I giudici hanno chiarito come lo scioglimento di un preliminare relativo alla vendita di un immobile deve avvenire in forma scritta e che le cause devono essere state stabilite nel contratto stesso. In assenza di tali presupposti, una delle due parti che voglia svincolarsi dal contratto deve chiedere formalmente la risoluzione contrattuale o ricorrere all’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre.

Quindi il nostro preliminare di compravendita deve essere modificato più o meno così:

Il contratto definitivo dovrà stipularsi avanti ad un notaio scelto dalla parte promissaria acquirente entro il ______________. Trascorso tale termine si intende decaduto ogni interesse alla sottoscrizione del contratto definitivo. In tale situazione la decadenza del presente preliminare sarà sancita  in forma scritta dalle parti.

 

Entro e non oltre non vale nei preliminari di compravendita ultima modifica: 2016-05-01T10:25:06+00:00 da admin-Salvatore

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