Comprare una casa in costruzione

casa in costruzione

L’acquisto di una casa in costruzione è un acquisto su carta, o magari su foto.

Le case appunto si stanno ancora costruendo o spesso sono soltanto progettate o addirittura ipotizzate. Non c’è modo di fare un giro in casa per rendersi conto dei reali spazi, della disposizione delle stanze, per provare a sentirsela addosso.

Si compra un’idea della casa che sarà, concretizzata solo da un’immagine artistica del progetto, che potrebbe però essere realizzata in modo diverso da quanto ci si aspetta (per non parlare dei casi peggiori in cui letteralmente svanisce).

Comunque comprare una casa in costruzione offre parecchi vantaggi e la Legge adesso tutela gli acquirenti in modo abbastanza preciso.

I vantaggi del comprare una casa in costruzione

– Se la casa non è ancora finita si può concordare con il costruttore alcuni adattamenti dell’appartamento alle proprie esigenze di spazio, decidendone ad esempio la suddivisione delle stanze o le finiture di pavimenti, infissi, sanitari, etc.. Ogni adattamento però costituisce un costo aggiuntivo rispetto a quanto concordato in base al computo metrico;

– Si è certi (quasi certi) di acquistare una casa dove Regolamento edilizio, certificazione energetica e norme di igiene sono rispettate, secondo le leggi vigenti;

– Non si deve aggiungere al costo di acquisto altri oneri come i costi per adeguare gli impianti, per la coibentazione o ristrutturazioni necessarie per ammodernare l’appartamento;

– Non si dovranno fare interventi di ristrutturazione per diversi anni (la casa di proprietà è un investimento che deve essere mantenuto nel tempo);

–  Per diverso tempo si è garantiti da eventuali vizi di costruzione che emergessero e che verrebbero addebitati al costruttore;

–  La nuova costruzione costa meno della casa ‘usata’ , soprattutto se l’acquisto avviene in cooperativa.

– Le case nuove sono fatte meglio di quelle degli scorsi decenni: sono studiate per ottimizzare lo spazio, sono predisposte alle nuove tecnologie, costa meno riscaldarle, sono antisismiche .

I rischi e gli svantaggi dell’acquisto di una casa in costruzione

– I tempi di costruzione sono lunghi, specialmente per i grandi condomini e spesso i tempi di consegna non sono rispettati. Si rischia di dover aspettare molto prima di trasferirsi nella nuova casa;

– A livello fiscale, l’acquisto di una casa nuova sconta tasse maggiori. Per un immobile nuovo infatti, va denunciato il prezzo reale di acquisto, mentre per un immobile usato si può dichiarare anche solo il valore catastale, generalmente più basso, pari a circa un terzo del valore d’acquisto. Inoltre sulla nuova casa c’è da pagar anche l’IVA che non esiste in caso di compravendita con un privato;

– Le case, una volta costruite, potrebbero risultare diverse da quello che ci si aspettava vedendo i disegni;

Pagare ed impegnarsi per qualcosa che si realizzerà solo in futuro potrebbe apparire un’azzardo. Il Decreto Legislativo n°122 del 20 giugno 2005  in attuazione della legge delega n°210 del 2004, pone una serie di garanzie per l’acquirente delle case in costruzione.

Le tutele previste da questo decreto sono di quattro tipologie:

– Il costruttore deve aprire una garanzia fideiussoria sulle somme anticipate da chi acquista. Se il costruttore non porta a termine la casa, la banca o l’assicurazione restituiscono al potenziale acquirente le somme da lui già versate;

– Il costruttore stipula una polizza danni con durata 10 anni, per coprire i vizi gravi di costruzione eventualmente rilevati una volta conclusa la costruzione, e che non è stato possibile rilevare prima dell’acquisto dell’immobile;

– Sono previste regole precise per la la stesura del compromesso e del rogito di compravendita;

Tuttavia, l’impresa costruttrice può decidere di non rilasciare la fideiussione (e questa è una possibilità prevista dal Decreto) dichiarandolo ufficialmente, in cambio della nullità del contratto in caso di problemi, per farsi restituire quanto versato e chiedere anche i danni, se la costruzione non dovesse andare a buon fine.

E’ consigliabile chiedere sempre una copia della polizza sui vizi di costruzione in modo da avere ben chiari quali sono le proprie garanzie.

Sia nel compromesso che nel rogito, vanno inseriti secondo il D.L. n° 122, diversi allegati e clausole, che dovrebbero tutelare ulteriormente l’acquirente:

  • la descrizione dell’appartamento e dell’edificio
  • l’elenco degli estremi di eventuali convenzioni con il Comune, e relativo elenco dei vincoli
  • le caratteristiche tecniche dell’edificio: struttura portante, tamponature, coperture, impianti, infissi, solai, fondazioni
  • il tempo massimo in cui si intende risolvere la costruzione
  • il prezzo totale e le modalità del suo pagamento
  • le caratteristiche della fideiussione
  • l’esistenza eventuale di ipoteche sulla costruzione, i dati del soggetto che deve beneficiare di questa ipoteca, etc
  • gli estremi della richiesta e dell’ottenimento del permesso di costruzione
  • gli estremi di eventuali altre imprese appaltatrici

Per quanto riguarda invece il capitolato di costruzione, ossia il documento che deve contenere tutte le indicazioni su come verrà costruita la casa, deve contenere:

  • le caratteristiche di tutti i materiali che saranno utilizzati, con finiture e accessori, anche quelli concordati tra le parti
  • gli elaborati del progetto presentati in passato per ottenere il permesso di costruzione, oppure l’ultima variazione al progetto iniziale.

Il capitolato di costruzione è un documento molto tecnico. Conviene prima di firmare il compromesso farlo vedere da un tecnico specializzato, ingegnere, architetto o geometra, che verifichi la qualità costruttiva dell’immobile che si comprerà.

A chi ci si rivolge per comprare una casa in costruzione ? Può non essere chiaro, perchè intorno al cantiere troviamo diversi soggetti.

Il primo è chi promuove l’iniziativa (individua il terreno, avvia le procedure per i permessi, contatta il costruttore); il secondo è l’impresa edilizia che provvede all’edificazione; il terzo è chi cura la commercializzazione del progetto. Talvolta capita che il proprietario del terreno su cui si innalza il palazzo sia a sua volta un distinto soggetto. Infine ci sono spesso ditte subappaltatrici, che agiscono comunque sotto la diretta responsabilità dell’impresa edile.

La situazione migliore è che il promotore dell’iniziativa sia anche il costruttore a cui potersi rivolgere direttamente per l’acquisto.

Comprare una casa in costruzione ultima modifica: 2013-04-11T21:35:34+00:00 da admin-Salvatore

Cosa ne Pensi ? Vuoi lasciare un commento ?

Questo sito può utilizzare i cookie per migliorare servizi ed esperienza dei lettori. Se decidi di continuare la navigazione consideriamo che accetti il loro uso. maggiori informazioni

Questo sito utilizza i cookie per fonire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o clicchi su "Accetta" permetti al loro utilizzo.

Chiudi